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三代带返租商场铺浮沉 败寇多于成王

文章来源:admin    时间:2018-11-07 00:31

  

位于天河北的红摩坊商场很多商铺已空置多年。
位于天河北的红摩坊商场很多商铺已空置多年。

位于站西路商圈的步云天地现在非常旺。
位于站西路商圈的步云天地现在非常旺。

历史总是惊人地相似。

两年前在广州红极一时的带返租商场铺,其实有迹可寻于上世纪90年代。如果以5年为界划分,至今演变下来,这些一度带返租的商场铺到目前已历经三代。不过,这近百个带返租商场铺无不几经浮沉,历尽大浪淘沙能在市场占据一席之地的基本屈指可数,大多仍挣扎中经营,有的甚至早已死寂多年,难见复活之日。

第一代:挣扎十多年终见起色

追溯广州最早的带返租商场铺,始于上世纪90年代中期。“一德市场大厦大概于1995年推出,售价两三万元/平方米,带5年返租。”在合富置业高级营业经理朱良邑印象中,位于越秀区一德路的一德市场大厦,或是广州最早的带返租商场。该楼地库二层为车库,地库一层为食肆及配套仓库,首层二至四层为食品交易广场,五至二十四层为住宅。朱良邑介绍,当年该商场出售的商铺面积都比较小,返租期间约有五六厘的回报。久赢彩票

一德大厦曾烂尾遭遇“办证难”

“销售的时候是很好,但卖完后发展商没做统一经营,小业主要自行招租,整个场的业态因此就乱了。”朱良邑表示,一德大厦当年定位为利是封、礼品盒之类,从一开始返租期间生意就做不起来,很多商家没什么生意,因此大约烂掉十几年。其间开发商一直未帮商铺业主们办理房产证,后来开发商甚至跑了,更令商场雪上加霜。在2011年5月底,一德市场大厦方被列入政府第十六批解决“办证难”楼盘榜单,但直到去年,仍有大批业主代表前往市房管局投诉买铺15年仍未拿到房产证。

“早在2008-2009年有一批商铺出房产证时,一楼业主放出来7万- 10万元/平方米都乏人问津,二楼以上放盘价四五万元/平方米也没人敢接手。”朱良邑表示,一德市场大厦在三四年前被一投资商大面积打包买下来,直至2010年之后经营方渐渐“咸鱼翻生”。目前一楼商铺可租500-600元/平方米,售价大约8万- 10万元,但基本上没有成交。最主要原因是在附近做生意的人都知道它背后的烂尾史,加之商铺实用率偏低,所以商铺成功转手率不高。

在其附近,未遭遇房产证之困的一德路国际玩具城,其成长史也与一德大厦差不多。即便是目前已成为广州商场经营成功标杆的中华广场,早年其实也磨难重重。

中华广场开业半年有退租

1999年初,中华广场首期工程结构封顶。“当年有一部分商铺出售时发展商也是带返租,一手业主大约15万- 16万元/平方米可买一楼商铺,但买回来之后出租并不理想,几年后有些业主以11万-12万元/平方米左右抛售,当年甚至有二手业主以最低价八九万元/平方接手。”中原地产商铺部副总监法永能介绍,即便到了2005年,中华广场业主放售的商铺单价也低至13万元;直至2008年方升到16万- 17万元,目前售价大约21万元/平方米。综合算下来,当年一手业主没抛盘的话,至今每平方米大概赚了6万元,算不上有太大盈利。

香港昌盛集团有限公司董事长兼总裁邹锡昌在接受媒体采访时证实,中华广场当年招商虽然很火爆,甚至有炒卖,但开业半年就有业主退租,还有要求减租,第一年的租金收入还不到5000万元。

而越秀区泰康路的泰康城广场,也是历经风雨见彩虹。泰康城广场1至5层为泰康精品批发市场,6层为化妆品批发市场,楼上还有住宅、写字楼。1999年加入中介行业的满堂红商铺部高级经理郭海波记得,当年广州的商场不多,泰康城1999年卖铺时的买家也多以香港人和华侨为主,当年带返租三年出售,返租回报率为八厘,二楼的售价大约是2万元/平方米。

“一开始整个场也有很多空置,后来经历了近十年才开始变好变稳定。”郭海波说,在2003年以后泰康城一楼商铺租金大约两三百元/平方米/月,二楼租金约100多元/平方米/月;自2006年以后整个商场的经营才变稳定,集中做饰品精品批发,目前一楼铺租已超1000元/平方米,整个商场多为自用少有放卖。

第二代:失败案例多过成功案例

如果以五年左右为一代划分,那么越秀区的天秀大厦、珀东广场、城启北京路广百负一至负三层及名盛广场等都属于第二代的带返租商场铺。至今能被人忆及的,失败案例多过成功案例。

其实,成功来得并不那么容易。在目前看来经营属于成功的天秀大厦,在售铺后也经过漫长的搁置“烂尾”。

天秀大厦业主曾倒贴管理费

法永能记得,天秀大厦及其周边的商场也带返租,“当时售价约七八万元/平方米,卖散了租不出去的状况大约持续了五六年。”2003年启动运作时,很多商铺难以出租业主还要倒贴管理费,加之购买者多为香港人也懒得回来管理,很多商铺曾一度找不到业主。直到政府有政策扶持,将之定位为中非贸易区,这一带专门售卖阿拉伯式样和非洲国家特色的衣服、金银首饰、挂画和陶瓷器皿等,附近餐饮也配套各国正宗食品,周边整个场子才慢慢有所好转。

法永能说,附近陶瓷大厦的经历也与天秀大厦类似。

有的牵扯官司至今未旺场

但相比之下,其后出现的名盛广场、城启广百新翼负一层、珀东广场等,由于牵扯官司或经营定位方面几经变换,至今未能旺场。

珀东广场于2005年启动招商,大约于2006年开业。在2011年返租期满后,该场至今未能全部租满。与此前返租期的租金收入相比,目前大多业主以降价一半的租金招租,比如返租期间月租可收3000元,但有业主愿意以1200元左右放租。

位于北京路商圈的名盛广场的负一层、负一夹层、首夹层和城启广百新翼负一至负三层的遭遇则大同小异。名盛广场于2004年封顶,负一层、负一夹层、首夹层的部分商铺被卖散给小业主,其时售价大约7至10万元/平方米。


“毕竟是北京路上,当年我参与售卖时现场十分火爆,开发商没有一次性推出,前后大约卖了一年,当年也是按8%左右的回报率带返租三年。”郭海波记得,名盛广场开业后经营不好,后来才卖给了天河城百货。而卖散的负层“早年曾做过卖手机的,后来又做手机数码,几年间开开关关”。南都记者2011年走访时,名盛广场的负一层、负一夹层、首夹层有数百个铺都是待租,一家投资公司在处理招商事宜;但去年再度回访时,发现负一层和负一夹层的商铺仍是处于招租状态。

广百新翼负一至负三层隶属城启集团,于2001年开始招商售卖,当年每平方米售价约六七万元。城启集团于2005年涉嫌规划造假等被有关部门调查后,旗下广百新翼的负一至负三层均被查封,2006年12月,360多位商铺业主曾聚集广百要求退铺。直至今日,广百新翼的负一至负三层除部分负一层有启用外,属于城启的商铺仍未启用,从广百一楼望下通往负一层处,黑乎乎一片。

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